将来の不動産売却に備える任意後見制度とは？制度による売却の方法も解説

不動産の所有者は、自由に不動産売却をおこなうことができますが、同時に相応の判断能力も求められます。
先々で不動産売却をお考えの場合、将来に向けた備えとして、「任意後見制度」を検討しておくのも手です。
今回は任意後見とはどのような制度なのか、制度を利用した不動産売却の方法などを解説します。
東京都新宿区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にチェックしてみてください。

不動産売却を自分で選んだ後見人に託せる！「任意後見制度」とは

「今すぐではないけど、将来的に不動産売却をしたい」というケースなど、判断能力が低下しても自分の意思に基づいた不動産売却ができるように、元気なうちに準備を整えておくことができます。
その方法が、任意後見制度です。
まずは、制度の基本的な内容を見ていきましょう。

「任意後見制度」とは

「任意後見制度」とは、判断能力が十分にあるうちに、ご自身で信頼できる人を任意後見人として選び、不動産売却などを託すことができる制度です。
そしてこの制度を利用する場合には、事前に「任意後見契約」を受任者と結んでおく必要があります。
任意後見契約とは、将来、認知症になった場合など、判断能力が低下したときに受任者に後見人になってもらうよう委任する契約です。
任意後見制度を利用すれば、財産の管理や、医療機関への入院にまつわる手続きなども、ご自身の代わりに後見人がおこないます。
とくに不動産は大きな資産であるため、売却時には重要な判断を伴います。
法律的にも、不動産売却をするためには相応の判断能力が必要とされており、重度の認知症などで契約締結が難しいケースもあります。
そのような場合も、判断能力が十分にあるうちに任意後見契約を結んでおくことで、ご自身が委託した内容で不動産売却を進めることができるのです。
任意後見制度を利用するおおまかな手順は、次のような流れです。
①まず、受任者との間で任意後見契約を締結します。
②判断能力が低下した段階で、家庭裁判所に任意後見監督人選任の申立てをおこないます。
任意後見監督人とは、任意後見人が契約内容に沿って、適切に手続きをしているかを監督する存在です。
③成年後見監督人が選ばれることで、代理権の効力が生じます。
上記の手順を踏むことで、任意後見人は任意後見契約の内容に沿った行為をおこなうことができます。

任意後見人に託せることとは？

前述したように、任意後見人には次の2つのことを託すことができます。

• 財産の管理
• 生活面や介護の手配

財産の管理には、不動産売却のほかにも、年金や預貯金の管理、税金の支払いなども含まれます。
契約内容については、契約自由の原則に基づいて法律に反しない範囲で自由に取り決めることが可能です。
制度の利用を検討する場合は、誰に任意後見人を頼むかを悩まれるかもしれません。
基本的には、成人している方であれば誰でも任意後見人として委任することができ、ご自身が信頼できる親族の方や、友人を選ぶこともできます。
一方、任意後見監督人は家庭裁判所が弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家から選任することがほとんどです。
任意後見人とは異なり、つながりの近い親族が監督人になったり、後見人が兼任することはできません。

法定後見人と任意後見人の違い

後見の制度の種類には「任意後見」のほかにも、「法定後見」があります。
これらの違いについても、予備知識として押さえておきましょう。
法定後見とは、ひとことで言うと、すでに認知症などで判断能力が低下している場合に用いられる制度です。
法定後見で法的に保護を受けるには、親族などが家庭裁判所に後見人等の選任の申立てをおこないます。
法定後見人は法定後見で保護される本人のために、権限が与えられた範囲内で、不利益とならないよう代理行為をおこないます。
基本的には、本人が亡くなるまで制度の利用が続きます。
つまり、法定後見人と任意後見人では、自分の意思で選んだ人に委任できるかが大きな違いとなります。
2つの後見制度を比較した場合、任意後見ではご自身の意思で後見人と契約内容を決められることが大きなメリットといえるでしょう。

不動産売却に備える「任意後見契約」を締結する方法や費用とは

今すぐに不動産売却をしない場合でも、知っておきたい任意後見契約の締結方法について、解説します。

任意後見契約を締結する方法

任意後見契約は、公正証書を用いた方法で締結します。
公正証書は、公証役場の公証人によって作成された文書のことです。
任意後見の受任者を決め、委任する内容も固まったら、ご自身と受任者が一緒に公証役場を訪ねて公正証書の作成をおこないます。
任意後見契約は、元気なうちに不動産売却などの将来に備えておこなうものですが、もし判断能力が衰えていても軽度と認められれば、任意後見契約を結ぶことが可能です。
その場合は、医師の診断書などをもとに、公証人が契約締結をする能力があるかについて決める方法をとります。
また、公正証書を用いた方法では、法律に詳しい公証人から任意後見の内容についてアドバイスを得ることも可能です。
もし、何らかの事情により公証役場に赴くことができない場合も、公証人が出張することで進める方法もあります。

任意後見契約の締結に必要な書類

任意後見契約を結ぶためには、次のような書類を用意します。
委任者（本人）の必要書類

• 印鑑登録証明書または運転免許証などの写真付身分証明書
• 住民票
• 戸籍謄本

受任者の必要書類

• 印鑑登録証明書または運転免許証などの写真付身分証明書
• 住民票

任意後見契約の締結に必要な費用

任意後見契約を結ぶためにかかる費用は以下のとおりです。
①公証役場の手数料：1契約1万1,000円
※公証人が自宅などに出張して公正証書を作成する場合は、1契約1万6,500円の手数料が加算される
②登記嘱託料：1,400円
③印紙代：2,600円
④正本謄本の作成手数料：1枚につき250円
⑤書留の郵便料：540円
なお、費用や後見人の報酬は、委任者の財産から支払われます。

不動産売却を託した任意後見人によって売却処分する方法

最後に、任意後見制度に基づき、後見人が不動産を売却処分する方法をご紹介します。

任意後見人によって売却処分する方法

任意後見人が選任されている場合には、マイホームであっても、それ以外の不動産でも、基本的には家庭裁判所や任意後見監督人の許可をとらずに不動産売却をすることが可能です。
とはいえ、不動産売却をする場合は、合理的な理由による売却処分であることが求められます。
たとえば医療費用や施設入所にかかる費用を工面する目的の売却処分であったかなど、被後見人のために代理権が行使されているかを任意後見監督人が定期的に確認しています。
また、任意後見人には、委任者の不利益にならないような行為をおこなう善管注意義務もあります。

任意後見人が不動産の処分時におこなう不動産登記とは

任意後見人が委任者名義の不動産を処分するときには、法務局で登記の申請が必要になります。
登記申請に必要な書類は以下のとおりで、司法書士に提出します。
売却処分時の代表的な必要書類

• 代理の権限を証明する後見登記事項証明書
• 任意後見人が3か月以内に取得した印鑑証明書
• 住民票など被後見人の住所を証明する情報
• 固定資産の評価証明書
• 被後見人が登記名義を取得した際の登記済証または登記識別情報

まとめ

任意後見制度について解説しました。
任意後見は元気なうちに将来に備える制度ですが、根本的な対策を図るなら早めの売却も有効です。
弊社、株式会社アダチでは、東京都新宿区でシニアの方や相続を控えた方から不動産売却のご相談を多くいただいております。
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