離婚をきっかけに不動産売却をおこなう際の注意点とは？

離婚をきっかけに不動産売却の検討を始める方は、少なくありません。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合は、財産分与など通常の売却と異なる手続きがあります。
そのため、通常の売却では問題にならないことにも注意しなければいけません。
今回は、離婚がきっかけでおこなう不動産売却の注意点や売却の方法、売却時に締結する媒介契約についてご紹介します。
東京都新宿区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の注意点を理解しよう！離婚時の不動産売却について

先ほどご紹介したとおり、離婚をきっかけに不動産をおこなう場合は、通常の売却と異なる手続きがあります。
こちらでは、離婚を理由に不動産売却をおこなううえでの注意点についてご紹介します。

財産分与とは

離婚時におこなう手続きの1つが「財産分与」です。
財産分与とは、結婚している間に夫婦で築き上げた財産を、離婚する際に分配することをいいます。
財産分与の対象となるものは、現金や有価証券だけでなく、不動産や家具、家財なども含まれます。
そのため、結婚をきっかけに購入した一戸建てやマンションも財産分与をおこなわなければいけません。
しかし、一戸建てやマンションを半分に分けることは、物理的に不可能ですので、以下の方法で財産分与をおこなうのが一般的です。

• 不動産売却をおこない、現金化する
• 夫婦のどちらかが不動産を取得し、代金を支払う

不動産を売却して現金化すれば、半分に分けることができます。
また、夫婦のどちらかが「そのまま住み続けたい」とお考えの場合は、代金を支払い、住まいを買い取ることも可能です。

不動産の共有名義について

共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有している状態のことをいいます。
夫婦が資金を出し合って購入した一戸建てやマンションは、夫婦2人の共有名義となっているでしょう。
共有名義の不動産を売却する場合、共有名義人全員の同意が必要です。
そのため、離婚が原因で不動産売却をおこなう場合でも、売却が終わるまでは、協力して手続きをおこなわなければいけません。
ご自身の共有持分（共有名義人が持つ所有権の割合）のみを売却することも可能ですが、通常の売却価格より安くなる、トラブルが起こるおそれがあるなどデメリットが多いですので、あまりおすすめしません。

不動産売却は離婚後におこなう

「離婚をきっかけに不動産売却を検討しているけど、離婚前か離婚後のどちらがいいのか分からない」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。
結論から申し上げると、離婚時の不動産売却は、離婚した後におこなうほうが良いでしょう。
その理由は、離婚する前に不動産売却をおこない、利益を分配すると、財産分与ではなく「贈与」としてみなされてしまうからです。
贈与とみなされると、贈与税を支払わなければいけませんので、無駄な出費となってしまいます。
ただし、不動産が共有名義の場合は、共有名義人全員の同意を得なければ、売却することができません。
「離婚を境にまったく連絡取れず、不動産売却がすすまない」といった事態も考えられますので、離婚後の不動産売却は、早め早めに対応することを心がけましょう。

不動産売却の注意点を理解しよう！売却方法について

不動産売却をおこなう方法は、「売却」と「買取」のいずれかです。
2つの方法には、どのような違いがあるのでしょうか。

「売却」とは

「売却」とは、不動産会社が買主を探すための仲介をおこない、不動産を売却する方法です。
この際の買主は、個人のお客様となります。
売却の場合は、以下の流れで不動産売却をおこないます。

• 不動産会社に価格査定を依頼し、売却価格を決定する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこない、買主を探す
• 見つかった買主と契約条件の調整をおこなう
• 買主と不動産売買契約を締結し、残金決済・不動産の引渡しをおこなう

価格査定を依頼してから不動産を引渡すまでの期間は、3か月から6か月程度が一般的です。
ただし、離婚がきっかけで不動産売却をおこなう場合は、「連絡がとれない」「話し合いをする場が設けられない」ことを理由に、売却が長引いてしまう場合もありますのでご注意ください。

「買取」とは

「買取」とは、不動産売却時の買主が不動産会社になる方法です。
不動産会社の買取の場合、集客や内覧などの売却活動をおこないません。
不動産会社から提示された買取価格に納得することができれば、すぐに売買契約に進むことができますので、早ければ3週間から1か月程度で不動産売却を完了することができます。
また、「離婚が原因で不動産を売却しようとしている」といった事情を周囲に知られずに売却することも可能です。
「財産分与を早く終わらせたい」「離婚を周囲に知られたくない」という方は、買取を検討すると良いでしょう。
ただし、不動産の買取価格は通常の売却相場の7割程度になる傾向がありますので、手元に残るお金は少なくなってしまいます。

不動産売却の注意点を理解しよう！媒介契約について

不動産会社に売却を依頼する際に締結する「媒介契約」には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
最後に、それぞれの特徴や注意点についてご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に締結することができる媒介契約です。
この契約は、レインズ（不動産会社が利用するネットワーク）に物件情報を登録する義務がありませんので、媒介契約を結んだ不動産会社以外の不動産会社から情報拡散することを防ぐことができます。
その一方で、売却活動状況を報告する義務もないため、どのような売却活動をおこなっているか、有力な買主はいるのかを把握することが難しくなります。
活動内容によっては売却が長引いてしまうこともありますので、注意しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか締結できない媒介契約です。
ただし、2つの契約では、物件情報をレインズに登録することが義務付けられているため、広く集客することが期待できます。
また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の活動状況報告も義務化されていますので、定期的に売却状況を把握することが可能です。

媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめ

離婚時に不動産売却をおこなう際は、専任媒介契約・専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
先ほどご紹介したとおり、一般媒介契約では、売却がどれくらい進んでいるのかを把握することが難しくなり、売却期間が長引いてしまうおそれがあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、リアルタイムで状況を把握できますので、適切な対応をとることができるでしょう。
一方で、離婚を周囲に知られたくないという方のなかには、「レインズに登録されて情報が拡散されると、離婚の事実を知られてしまう」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。
離婚や売却を周囲に知られたくない場合は、「他社による広告掲載不可」をレインズに掲載する条件の1つとしましょう。
広告掲載不可とすれば、ほかの不動産会社は物件情報を見ることができますが、ホームページに情報を掲載して集客をおこなうことができません。
そのため、不特定多数への情報拡散を防ぐことができます。

まとめ

今回は、離婚がきっかけでおこなう不動産売却の注意点や売却の方法、売却時に締結する媒介契約についてご紹介しました。
離婚時の不動産売却では、多くの方が「なるべく早く終わらしたい」とお考えになるかと思います。
ご自身で売却を進めようとすると、注意点を見落としてしまい、売却期間が長期化してしまうおそれもありますので、必ず不動産会社と相談しながら、売却を進めていきましょう。
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