震災が来たら、あなたの収益物件はどうなる?震災と建物賃貸借について

2022-03-23

ノウハウ

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最近、南海トラフや首都直下型地震が近い・いつ起きてもおかしくないと言われています。
ここでは、震災の時、建物賃貸借がどうなってしまうか、大まかに記述致します。

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震災により建物が全壊した場合(全部喪失)

賃貸借契約において、目的物である建物が全部滅失した場合、
賃貸借契約は当然に終了します。その際、契約解除の意思表示も不要です。
尚、「全部滅失」とは、以下の通りになります。
①物理的な建物の全部の消滅
②「賃貸借の目的となっている主要な部分が消失して、全体として効用を失い、
  賃貸借の趣旨が達成されない」程度の滅失。

建物が全部滅失した場合の敷金の返還について

BがAから賃借していた建物が地震で倒壊した場合



① 敷引特約が存在しない場合
  賃借人Bは賃借人Aに対し、敷金の返還を請求することができます。
② 敷引特約が存在する場合
  原則として、賃料に比して、敷引金の金額が高額でなければ
  敷引金を賃借人に返還する事になります。
※上記内容は、原則論です。個別のケースにつきまして詳細を確認されたいのであれば、
 弁護士等、法務のプロフェッショナルに相談する事をお勧めします。

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震災により建物が一部倒壊した場合(一部滅失)

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用・収益する事ができなくなった場合は、
賃料は当然に減額されます。
また、賃貸借契約の目的を達する事ができない時は、賃借人は
契約の解除をする事ができます。

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賃貸人からの契約解除

賃貸人から、賃貸借契約の解約を申し入れする場合、正当事由のある事が必要です。
震災の場合、地震によってどれだけ建物が損壊したのかが、最も重要な判断要素となります。
損壊の程度が著しく、建物を調査した結果、倒壊の危険性が高く認められるという場合
であれば、それほど高額な立退料を支払わなくても正当事由が認められ、賃貸人からの
解約申入が認められる事になります

賃貸人からの立退き交渉等

事例:
地震により 賃貸している アパートの壁に大きなヒビが入り家全体が少し傾いた。
老朽化の進んだ物件のため、居住者には立ち退いてもらって取り壊したい。
しかし、居住者の一人が 「大丈夫。万が一のことがあっても自己責任で
大家さんには責任を負ってもらわなくてもかまわないから。」 と言って
立退きに応じてくれない 。

対策:
定期借家契約の場合、契約期間満了が近いのであれば、その時期を待って
賃貸借契約させる事を検討します。

普通借家契約で、契約更新を拒絶するための正当事由の判断では、
建物の危険性が高い事は重要な判断要素となるので、耐震診断の実施等を
検討します。

賃貸借契約を終了させる事ができない場合は、免責の合意を書面に残します。
賃借人との間で、「このまま居住を続けて当該建物に起因する損害が生じたとしても
賃貸人は一切の責任を負わない。」とする合意をして、書面に残します。
後日、賃借人から損害賠償を請求された時、この書面が残っていれば、
賃貸人の責任や損害賠償の金額を引き下げる効果が期待できます。

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震災と不法行為に基づく損害賠償

震災により建物が倒壊した場合、賃借人は賃貸人に対し、
賃借人として債務不履行責任を追及することができますし、
不法行為責任も追及することもできます。

事例:
平成7年の阪神・淡路大震災の際、賃貸マンションの1階部分が倒壊し、
そこに居住していた賃借人が死亡又は負傷したことから、賃借人及びその相続人
が当該マンションの所有者(賃貸人)に 土地工作物責任を追及したケース。

このケースでは、当該建物に設計上及び施工上の不備があり、建物が通常有すべき
安全性を有していませんでした。
その為、建物の倒壊が「地震」と「建物の安全性の無さ」の両方に原因があるとされ、
所有者(賃貸人)が「建物の安全性の無さ」の分の5割の責任を負う事となりました。

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まとめ

震災と建物賃貸借について記述致しました。

東京都新宿区に収益物件をお持ちの方は、来たるべき震災に備える必要があります。
物理的・身体的な損失だけでなく、法的な面からも備えをしておくことで、
イザという時の安心感に繋がります。

また、所有される物件にて「建物の安全性」の懸念がある場合、
売却等により物件を処分するのも、リスクヘッジの1つになります。

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 弁護士等、法務のプロフェッショナルに相談する事をお勧めします。
 株式会社アダチでは、この点に詳しい弁護士をご紹介する事もできます。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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