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震災が来たら、あなたの収益物件はどうなる？震災と建物賃貸借について

震災が来たら、あなたの収益物件はどうなる？震災と建物賃貸借について

2022-03-23

ノウハウ

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最近、南海トラフや首都直下型地震が近い・いつ起きてもおかしくないと言われています。

ここでは、震災の時、建物賃貸借がどうなってしまうか、大まかに記述致します。

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震災により建物が全壊した場合(全部喪失)

賃貸借契約において、目的物である建物が全部滅失した場合、

賃貸借契約は当然に終了します。その際、契約解除の意思表示も不要です。

尚、「全部滅失」とは、以下の通りになります。

①物理的な建物の全部の消滅

②「賃貸借の目的となっている主要な部分が消失して、全体として効用を失い、

　　賃貸借の趣旨が達成されない」程度の滅失。

建物が全部滅失した場合の敷金の返還について

ＢがＡから賃借していた建物が地震で倒壊した場合

①　敷引特約が存在しない場合

　　賃借人Ｂは賃借人Ａに対し、敷金の返還を請求することができます。

②　敷引特約が存在する場合

　　原則として、賃料に比して、敷引金の金額が高額でなければ

　　敷引金を賃借人に返還する事になります。

※上記内容は、原則論です。個別のケースにつきまして詳細を確認されたいのであれば、

　弁護士等、法務のプロフェッショナルに相談する事をお勧めします。

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震災により建物が一部倒壊した場合(一部滅失)

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用・収益する事ができなくなった場合は、

賃料は当然に減額されます。

また、賃貸借契約の目的を達する事ができない時は、賃借人は

契約の解除をする事ができます。

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賃貸人からの契約解除

賃貸人から、賃貸借契約の解約を申し入れする場合、正当事由のある事が必要です。

震災の場合、地震によってどれだけ建物が損壊したのかが、最も重要な判断要素となります。

損壊の程度が著しく、建物を調査した結果、倒壊の危険性が高く認められるという場合

であれば、それほど高額な立退料を支払わなくても正当事由が認められ、賃貸人からの

解約申入が認められる事になります

賃貸人からの立退き交渉等

事例:

地震により賃貸しているアパートの壁に大きなヒビが入り家全体が少し傾いた。

老朽化の進んだ物件のため、居住者には立ち退いてもらって取り壊したい。

しかし、居住者の一人が「大丈夫。万が一のことがあっても自己責任で

大家さんには責任を負ってもらわなくてもかまわないから。」と言って

立退きに応じてくれない。

対策:

定期借家契約の場合、契約期間満了が近いのであれば、その時期を待って

賃貸借契約させる事を検討します。

普通借家契約で、契約更新を拒絶するための正当事由の判断では、

建物の危険性が高い事は重要な判断要素となるので、耐震診断の実施等を

検討します。

賃貸借契約を終了させる事ができない場合は、免責の合意を書面に残します。

賃借人との間で、「このまま居住を続けて当該建物に起因する損害が生じたとしても

賃貸人は一切の責任を負わない。」とする合意をして、書面に残します。

後日、賃借人から損害賠償を請求された時、この書面が残っていれば、

賃貸人の責任や損害賠償の金額を引き下げる効果が期待できます。

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震災と不法行為に基づく損害賠償

震災により建物が倒壊した場合、賃借人は賃貸人に対し、

賃借人として債務不履行責任を追及することができますし、

不法行為責任も追及することもできます。

事例:

平成７年の阪神・淡路大震災の際、賃貸マンションの１階部分が倒壊し、

そこに居住していた賃借人が死亡又は負傷したことから、賃借人及びその相続人

が当該マンションの所有者(賃貸人)に土地工作物責任を追及したケース。

このケースでは、当該建物に設計上及び施工上の不備があり、建物が通常有すべき

安全性を有していませんでした。

その為、建物の倒壊が「地震」と「建物の安全性の無さ」の両方に原因があるとされ、

所有者(賃貸人)が「建物の安全性の無さ」の分の5割の責任を負う事となりました。

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まとめ

震災と建物賃貸借について記述致しました。

東京都新宿区に収益物件をお持ちの方は、来たるべき震災に備える必要があります。

物理的・身体的な損失だけでなく、法的な面からも備えをしておくことで、

イザという時の安心感に繋がります。

また、所有される物件にて「建物の安全性」の懸念がある場合、

売却等により物件を処分するのも、リスクヘッジの1つになります。

株式会社アダチに関して

東京都新宿区に収益物件をお持ちの方に朗報です！株式会社アダチでは、不動産売買に関する豊富な知識と経験を持つ専門家がおり、物件処分についてのアドバイスや手続きをサポート致します。

また、FPサービスにおいては、財務面や保険面など、あらゆる資産管理に関するアドバイスを行っています。不動産投資による収益を最大化するためのお手伝いもお任せ下さい！

さらに、当社のアンガーマネジメントプログラムは、ストレスフルな状況に直面した際に、冷静な対処ができるようにサポート致します。もちろん、ASD(自閉症スペクトラム障害)に関する相談もお受けしています。

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安達孝一

部署：本店

資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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