東京都23区内に欲しい!居住系投資収益物件の留意点

2022-03-17

ノウハウ

昨今のコロナ禍等の社会不安を背景に、ご自身の収入の安定化・多角化の為に
居住系投資収益物件を検討されている方が増えております。

一方、居住系投資収益物件の中には、成約促進の為か、
物件の良い点ばかり強調され、留意点に触れられていない
ものも、少なくないです。

ここでは、居住系投資収益物件を検討されている方が、
注意すべき留意点を記述します。

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総論

区分マンション、1棟アパート、1棟マンション問わず、
居住系投資物件全般に当てはまる留意点は、以下の通りです。

駅徒歩10分以内

弊社の経験上、駅徒歩10分以内と10分超では、雨の日の負担感が異なります。
(傘をさして歩けるのは10分くらいまでか)
入居者様を募集するにあたり、駅徒歩10分以内と10分超では、
反響が相当に異なります。

洪水ハザードマップ

最近の法令改正により、不動産契約前の重要事項説明には、
洪水ハザードマップの説明が義務化されました。
また、一部のポータルサイトにて、物件に関する
洪水ハザードマップ情報の参照が容易となっております。
この流れを受け、一部開発業者や投資家から、
洪水ハザードエリア内の物件を投資対象外としたり、
河川周辺の物件を忌避する動きがみられます。

治安の悪いエリア

入居者の属性が悪いと想定され、賃貸管理における各種トラブル
を連想する投資家が多いです。
そのため、治安悪いエリアは、投資対象外とされる事が多いです。

サブリース(マスターリース)

現行の借地借家法上の制約(所有者からの賃貸借契約の解除がしにくい)や、
各種サブリース業者による社会問題等から、特に保守的な投資家は
サブリース契約が付随した居住用投資収益物件は、回避する傾向にあります。

表面利回り4%

物件の購入代金を金融機関からの融資で賄う場合、表面利回りは
4%以上必要とされます。
3%台だと、金融機関からの融資を使用した場合、家賃収入のほとんどが
融資元金と利息に充当されてしまい、手残りがほとんどなく、
賃貸経営が回らないと言われます。

築年25年以内

居住系投資物件を購入しようとする投資家は、購入時に出口戦略
(一旦購入した物件を売却しようとするタイミング)を考慮します。
出口で築30年以内になるような物件が、よく物色されます。

木造の場合は劣化対策等級が付いているもの

木造建築の場合、税法上の償却年数が22年とされ、また、鉄筋コンクリート造と比較して
劣化が進みやすいと言われています。
劣化対策等級とは、住宅性能表示制度で建物を評価する項目のひとつです。
劣化対策等級によって、建物の劣化対策がどの程度行われているか評価することができます。
劣化対策等級のランクは3等級で表され、等級が高ければ高いほど建物は長持ちします。

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区分マンション

区分マンションに関する留意点は、以下の通りです。

月額管理費

管理費の月額1万超の物件は、物件所有者の負担が大きいと
連想され、投資家は回避する傾向にあります。

総戸数30戸以上

総戸数が少ないと、1戸当りの管理費・修繕積立金の負担が
大きくなりがち、というのが投資家の見方です。

分譲時ディベロッパーの評価

特に保守的な投資家の場合、旧財閥系の大手ディベロッパーが
分譲した区分マンションを好まれる方が多いです。
逆に、新興のカタカナディベロッパー分譲の区分マンションは
保守的な投資家は回避する傾向にあります。

修繕積立金の積立額

一般的には、区分マンションでは、築12年/築24年/築36年に
大規模修繕工事が必要と言われています。
規模や戸数に比して修繕積立金の積立額が少ないと、
将来の大規模修繕工事の時、修繕積立金の積立額で
工事費用を賄う事ができず、特別徴収(不足する工事費用を
徴収する事)が発生する事があります。
1戸当りの負担が数百万になるケースもあります。

駅近すぎ → 騒音問題が懸念

駅から近い区分マンションでも、電車等の騒音が懸念されるのであれば、
騒音問題により、入居者の募集が困難になると連想されるので
投資家は回避する傾向にあります。

1階物件 回避

1階の物件は道路に面している事が多く、道路からの騒音が懸念されます。
これを回避する投資家は、少なくないです。

エレベータ横物件 回避

エレベータ横の物件は、エレベータの動作時の騒音が懸念されます。
これを回避する投資家は、少なくないです。

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東京都23区ロケーション留意点

居住系投資物件に関する、ロケーションの留意点は以下の通りです。

※ この表の記述内容は、あくまで居住系投資収益物件としての内容
  になります。

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まとめ

居住系投資収益物件の留意点について記述致しました。

一般的な売主業者・仲介業者の場合、自社所有物件・自社元付物件の
成約が主目的になりがちです。そのため、投資収益物件の良い点の説明に終始、
悪い点・留意点に関して説明しない、もしくは意図して隠す事も少ないくないです。
その結果、購入後のトラブルを引き起こしてしまう事もあります。

弊社 株式会社アダチは、居住系投資収益物件は、客付の立場に立ちます。
一般的な売主業者・仲介業者の物件情報を一括して収集・整理。
お客様の要望に合わせて、売主業者・仲介業者の枠を超えて
パッケージとして提案できます。
購入検討物件に関する各種調査も承ります。

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投資収益物件にご興味のある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。
お客様の立場に立って、支援させて頂きます。


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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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