負動産はどのように処分すれば良い?不動産売却の方法とは?

不動産のなかには、利用価値が低く不動産売却をしても利益を得られない「負動産」と呼ばれるものがあります。
相続した物件などに多く見られ、所有しているだけでも税金がかかるため早急に対処する必要があります。
そこで負動産とはどのようなものなのか、相続放棄の流れや処分の方法とともに確認していきましょう。

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不動産売却で知っておきたい負動産とは?

すべての不動産には、固定資産税や維持管理費といったさまざまなコストがかかります。
しかし自身で利用している物件(マイホームなど)や、賃貸物件として収益を上げられている物件なら、これらのコストが発生していても大きな問題にはなりません。
しかし居住用・投資用として利用しておらず、さらに不動産売却で手放すことも難しい物件があります。
負動産とは、このような維持費だけが発生してしまう不動産のことを意味します。

負動産になりやすい物件


かつては安定した資産として、不動産は広く人気を集めていました。
しかし現在は社会情勢の変化により、すべての物件が安定した資産であるとは断言できなくなりました。
そこで、負動産になりやすい物件の例を確認していきましょう。
別荘・リゾートマンション
バブル時代には、資産として別荘やリゾートマンションが人気を博していました。
しかしバブル崩壊後に価値が急落し、不動産売却も賃貸運用もできずに悩むオーナーが増えています。
そして自身で使用していなくても、固定資産税や維持管理費などはマイホームと同様に発生し続けます。
空室率の高い賃貸物件
マンションやアパートなどの賃貸物件は、空室率が高いと収益を上げにくい不動産です。
空室が続けば収益を上げられないばかりか、アパートローンを組んでいると赤字経営に陥るリスクもあります。
アパートローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定されているので、赤字経営が続くと負担も重くなるのが注意点です。
相続した家や農地
相続によって取得した物件も、負動産になるリスクがあります。
実家の建物は築古であるケースが珍しくなく、負動産となってしまいがちです。
その場合は解体してから更地として売却するか、古家付き土地としての売却を検討するのがおすすめです。
また居住用の建物を建てられない土地(農地など)も、不動産売却が難しい物件の一つです。
農地のまま不動産売却する場合、買主は農業従事者などに限られてしまいます。
また農地を転用して売却する場合も、複雑な手続きをしなければなりません。
このような負動産をお持ちで活用方法にお困りの方は、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

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不動産売却における負動産の相続放棄とは?


相続した不動産を手放す方法には、売却と相続放棄の2種類があります。
売却の場合は、まずは相続登記により所有権を相続人へ移行します。
一方の相続放棄とは、そもそもの権利を放棄するため、相続登記により所有権を移行する必要がありません。
相続する財産が不動産のみで、売れる見込みの低い負動産を相続しなければならない場合は、相続放棄も有効な方法といえるでしょう。

相続放棄の流れ

相続放棄できるのは、相続の開始があったことを知った日から3か月以内です。
3か月より前に被相続人が亡くなっていたとしても、自身がその旨を知った日から3か月が相続放棄の期限です。
被相続人の最後の住所地(亡くなったときの住民票の場所)を管轄する、家庭裁判所に申述してください。

限定承認との違い

相続の限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続するものです。
手放したくない財産が含まれているときは、相続放棄ではなく限定承認を選択したほうが良いでしょう。
万が一マイナスの財産が多い債務超過の場合でも、相続したプラスの財産分のみの相続が認められます。
相続放棄と限定承認のどちらにするべきかわからないときは、弁護士に相談するのがおすすめです。

相続放棄の注意点

不動産を相続放棄すると、固定資産税の支払い義務はなくなります。
ただし管理責任は残るため、たとえば建物の老朽化が進んでいれば損壊を防ぐ補強工事などをおこなわなければなりません。
それも難しい場合は家庭裁判所に申し立てて、相続財産管理人を選任する必要があります。

不動産だけ相続放棄することはできない

相続放棄の注意点として、不動産だけの放棄はできません。
そのため相続放棄すると、現金などの金融資産も含めたすべての財産を相続できなくなる点に注意してください。
不動産売却が可能な物件であれば、売却により処分するのがおすすめです。
またマイナスの財産がどのくらいあるのか不明な場合は、限定承認を選択すると良いでしょう。
弊社 株式会社アダチでは、相続した物件に関するご相談も受け付けております。

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負動産を不動産売却により処分する方法とは?

利用していない不動産は、放置し続けると損壊や放火などのリスクがつきまといます。
さらに相続した物件も、相続放棄しただけでは管理責任を免れません。
そのため基本的には、不動産売却による処分を目指すのがおすすめです。
そこで不動産売却の流れを、負動産を売却するときのポイントとともに確認していきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは、以下のとおりです。

1.不動産会社に価格査定を依頼
2.媒介契約を締結
3.売却活動
4.売買契約を締結
5.代金の決済・物件の引き渡し

不動産売却にかかる一般的な期間は、3か月~6か月とされています。
しかし売りにくい負動産は、売却期間がこれよりも長引いてしまいがちです。
建物のリフォームや解体により早期売却を目指す方法もありますが、工事にかかった費用を販売価格に上乗せできないケースは珍しくありません。
そのためまずは不動産会社に価格査定を依頼するとともに、どのような売却活動を展開するのか相談するのがおすすめです。

不動産会社の買取もおすすめ

資産価値が低くなりがちな負動産は、そもそも買主が見つかりにくい傾向にあります。
そこで、不動産会社の買取による処分を検討するのもおすすめです。
修繕が必要な状態でも、買取後に不動産会社がリフォームするため売主側で工事する必要がありません。
また物件内に残置物などの不用品があっても、そのままの状態で不動産売却できる場合もあります。
買取価格に納得すればすぐに現金化できるため、早期売却をご希望の方におすすめの処分方法です。
ただし注意点として、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。
そこで売却と買取でお悩みの方は、買取に対応している不動産会社に価格査定を依頼するのがおすすめです。

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不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。

まとめ

負動産とはどのようなものなのか、不動産売却による処分方法とともにご紹介しました。
相続放棄する方法もありますが、管理責任が残るなどのリスクに注意が必要です。
そこでまずは売却による処分を目指すため、不動産会社に価格査定を依頼するのがおすすめです。
株式会社アダチでは、東京都新宿区にお住まいの方、
もしくは東京都新宿区に不動産を所有されている方を中心に、
不動産売却のご相談を受け付けております。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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