遠方にある不動産売却を成功させたい!知っておきたい売却の流れや注意点

親から相続した家など、遠方にある不動産を売却したいけれども方法が分からない、と困っていませんか?
遠方にある不動産は、何度も現地に行かなくても売却が可能です。
今回は、遠方の不動産を売却する方法と具体的な流れ、スムーズに売却するために知っておきたい注意点を解説します。

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遠方にある不動産を売却する二つの方法

遠方にある不動産を売却する方法は二つあります。
1.持ち回り契約をおこなう
2.代理人を立てる
それぞれどのような方法かを解説します。

持ち回り契約をおこなう

持ち回り契約とは、売買契約書を不動産会社・売主・買主の三者で郵送しあって売買契約を締結する方法です。
まず、不動産会社が売買契約書を2通作成し、買主に郵送します。
買主は手付金を所定の口座に振り込んだうえで、売買契約書に署名・捺印し、売主に郵送します。
売主は手付金が振り込まれていることを確認し、売買契約書に署名・捺印して不動産会社に返送します。
売買契約書が不動産会社に届いた時点で、売買契約は成立です。

代理人を立てる

遠方にある不動産は、持ち回り契約以外にも、代理人を立てることでも売却可能です。
代理人は、親戚や知人、もしくは司法書士に依頼します。
親戚や知人に依頼
売却したい不動産の近くに親戚が住んでいる、あるいは親しい知人がいる場合には、委任状を用意して代理人を依頼することでも売却できます。
ただし、契約書に代理で署名した人の行為の責任は、依頼した人が負うことになります。
親戚や知人に依頼するときには、信頼できる人を選ぶことが大切です。
司法書士に依頼
代理人は、司法書士に依頼することも可能です。
司法書士とは、不動産登記や契約書の作成などをおこなう専門職で、国家資格を有した人です。
手数料は発生しますが、契約上のトラブルなどを心配する必要がなくなります。

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遠方にある不動産を売却する流れ

ここからは、遠方にある不動産を売却する流れをご紹介します。

不動産を査定してもらう

まずは、現地にある不動産会社に査定を依頼します。
わざわざ現地に行かなくても、インターネットで検索すれば良いでしょう。
ただし、不動産を売却するときには、実際に物件を見る「訪問査定」が必要なので、現地に行かないのであれば、カギを渡す必要があります。
電話で話をするなどし、信頼できる会社かを慎重に見極めて選びましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定による査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は、現地に行かなくても郵送で進めることが可能です。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、売主に対して活動状況報告書を提出する義務がありません。
対して専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上の活動状況報告書の提出義務があります。
遠方からの売却では、不動産会社がどのような売却活動をおこなっているのか、直接確認するのは困難です。
媒介契約は、活動状況報告書をもらえる専任系を選ぶようにしましょう。
なお、専属専任媒介契約では自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約を結ぶ必要があります。
ご自分で買主を探せる可能性のある方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を始めます。
不動産会社の店頭に物件情報を張り出したり、ホームページに情報を掲載したりして、購入希望者を探してもらいます。
購入希望者が現れたら、実際に物件を見てもらう内覧が必要です。
内覧は、媒介契約をした不動産会社が対応してくれます。
専任系の媒介契約を結んでいれば、活動状況報告書が送られてくるため、内容をチェックし、疑問点はその都度確認しましょう。

買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が購入の意思を固めたら、売買契約を結びます。
売買契約は、前章でご紹介した「持ち回り契約」か「代理人契約」のいずれかの方法でおこないます。

決済と物件の引き渡しをおこなう

買主のローンの手続きなどが終わったら、決済と物件の引き渡しをおこないます。
決済日には、買主の残代金の支払いと、不動産の所有権移転登記、物件の引き渡しを同時に実施します。
遠方からの売却であっても、決済日には可能な限り足を運ぶのが理想です。
どうしても立ち会えない場合には、親戚や知人、司法書士などに代理人として出席を依頼します。

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遠方にある不動産を売却するときの注意点

それでは最後に、遠方にある不動産を売却するときの注意点をご紹介します。

不動産会社は信頼できる地元の会社を選ぶ

遠方にある不動産を売却するときには、不動産会社選びがとても重要になります。
その地域の事情に詳しい不動産会社を選ぶのがおすすめです。
地元の不動産会社なら、エリアのネットワークが広いので、購入希望者を見つけてくれる可能性が高くなります。
そのうえで、専任系の媒介契約を結ぶようにすれば、遠方にいても売却活動の様子を確認できます。

所有権移転登記に際しては司法書士による本人確認が必要

遠方にある不動産は、現地に行かなくても売却が可能ですが、買主に所有権を移転する所有権移転登記に際しては、必ず司法書士による本人確認が必要な点には注意が必要です。
これは売主になりすました悪意のある第三者が、勝手に不動産を売却するのを防ぐためです。
売主が不動産をだまし取られないよう、そして買主が購入代金をだまし取られないようにするために、欠かせないことなのです。
決済日にどうしても立ち会えない場合には、基本的には司法書士が本人確認のために面会に出向く必要があります。
しかしどうしても面談できないケースでは、本人確認書類や売主へのヒアリングの実施などにより、本人確認を済ませることもあります。
決済日だけは立ち会うのが理想ですが、どうしてもできない場合には不動産会社に相談しましょう。

代理人を依頼するときには委任状に注意

買主との売買契約や決済の立ち会いに、親戚や知人を代理人とするときには、委任状が必要です。
委任された代理人がおこなう行為は、本人がおこなったのと同じ効力をもつため、委任する内容はよく考える必要があります。
たとえば「不動産売却に関する一切を委任する」といった内容になっていると、代理人が勝手に売却金額を変更しても有効となってしまいます。
トラブルを避けるためには、委任する範囲を明確にしておくことが大切です。
すでに売却金額や手付金などの条件が決まっているなら、委任状に記載しておくことでリスクを減らせます。
また、委任状の有効期限も、「作成から3か月以内」「委任した内容が完了するまで」と明記しておくと安心です。
委任状は不動産会社にも用意されていることも多いので、まずは相談すると良いでしょう。

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まとめ

遠方にある不動産の売却は、持ち回り契約や代理人を立てることで実現できます。
代理人に依頼するときには、委任状の内容には注意しましょう。
心配な場合には、手数料が発生しますが、司法書士に代理人を依頼すると安心です。
なお株式会社アダチでは、東京都新宿区にある不動産売却のご相談に応じています。

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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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