【ファクトチェック実施しました】相続した不動産を売却したい!知っておきたい一連の流れと注意点

親から相続した不動産を、そのまま売却したいと考える人は少なくありません。
実家から遠く離れて働いていて戻る予定がない、すでに自分の持ち家があるなど、さまざまなケースが考えられます。
今回は、相続した不動産を売却する際の一連の流れについて、ポイントとなる遺産分割協議の概要と知っておきたい注意点を含めて解説します。

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相続した不動産を売却する一連の流れ

まずは、相続した不動産を売却する一連の流れを押さえておきましょう。

ChatGPTリライト前

ステップ①遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認します。
家の中はもちろん、公正証書遺言が残されていないか、公証役場の遺言検索システムで調べましょう。
遺言書があるなら、その内容に従います。

ステップ②相続財産目録を作成する

不動産を含む相続財産を洗い出し、目録を作成します。
現金や預貯金、不動産などプラスの資産だけではなく、住宅ローンやカードローンなどマイナスの資産も含めます。
不動産の価値を把握するには、不動産会社の査定を受けると良いでしょう。
株式会社アダチでも、東京都新宿区にある不動産の査定に応じておりますので、お問い合わせください。

ステップ③法定相続人を確定する

遺言書がなかった場合、被相続人(亡くなった人)の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せ、相続人を確定します。
相続放棄や限定承認したい場合は、被相続人の死亡を知った日から3か月以内におこないます。

ステップ④遺産分割協議をおこなう

法定相続人と相続財産が確定されたら遺産分割協議をおこない、遺産をどのように分け合うか話し合います。
不動産を売却する場合、遺産分割協議で相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議については、次章でさらに詳しく解説します。

ステップ⑤不動産の相続登記をおこなう

相続した不動産を売却する場合でも、買主に直接名義変更はできず、いったんは相続人への相続登記が必要です。

ステップ⑥不動産会社に売却を相談・依頼する

不動産会社に売却を相談・依頼します。
買主が見つかったら、売買契約を結びます。

ステップ⑦決済と不動産の所有権移転登記をおこなう

決済と同時に、不動産の名義を買主に移す所有権移転登記をおこないます。

ステップ⑧遺産分割協議の内容に従い現金を分け合う

遺産分割協議の内容どおりに、現金を分け合います。

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相続が発生した際には、まず遺言書の有無を確認しましょう。家の中だけでなく、公正証書遺言や公証役場の遺言検索システムでも確認できます。遺言書がある場合には、その内容に従いましょう。

次に、相続財産目録を作成します。不動産を含む相続財産を洗い出し、現金や預貯金、住宅ローンやカードローンなどの資産・債務も含め、リストアップします。不動産の価値を知りたい場合には、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。東京都新宿区にある株式会社アダチでも、不動産査定に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

遺言書がない場合には、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定します。相続放棄や限定承認したい場合は、被相続人の死亡から3か月以内に手続きを行うことが必要です。

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議を行い、遺産を分けることになります。不動産を売却する場合には、相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議については、詳細に解説している章もあります。

不動産を相続した場合には、相続登記が必要です。不動産を売却する場合には、不動産会社に相談や依頼をすることが一般的です。買主が見つかった場合には、売買契約を結びましょう。決済と同時に、不動産の所有権移転登記を行い、名義を買主に移します。

最後に、遺産分割協議の内容に従い現金を分け合います。これらの手続きを適切に行うことで、相続手続きをスムーズに進めることができます。株式会社アダチでは、相続に関するご相談も承っております。弁護士や税理士との連携も可能で、トータルにサポートいたします。また、不動産の売却についても豊富な経験と実績がございますので、安心してお任せください。

相続は、一度きりの大切な手続きです。何かわからないことや不安なことがあれば、早めに専門家に相談することをおすすめいたします。株式会社アダチでは、お客様のニーズに合わせたサポートを提供していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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相続した不動産を売却するときに重要な遺産分割協議とは

複数人で相続した不動産を売却するときには、遺産分割協議が重要となります。
ここでは遺産分割協議について詳しく解説します。

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遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、遺言書がない場合に遺産を相続する権利を有する人が集まって、誰が・どの財産を・どれくらいの割合で相続するのかを話し合うことを指します。
財産の内訳と相続人が確定した際に遺産分割協議を開きますが、実際に一堂に会する必要はなく、電話やメールで話し合いを進めることも可能です。
ただし、遺産分割協議は相続人全員でおこなう必要があり、1人でも欠けている場合は、協議で決めた事項は無効とされてしまう点には注意が必要です。

不動産を換価分割するなら遺産分割協議が必要になる

相続人が複数いても、遺産を遺言書の内容や法定相続割合どおりに分割するのであれば、遺産分割協議は不要です。
しかし不動産を売却して現金化し分け合う「換価分割」をおこなうのであれば、遺産分割協議を開く必要があります。
相続した不動産は、相続人の共有状態となっており、共有された不動産を売却するには所有者全員の合意が必要となるためです。

遺産分割協議書は相続開始から7~8か月前までには作成する

遺産分割協議書は、相続税の申告に際して必要な書類のひとつです。
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められていることから、遺産分割協議書は相続開始から7~8か月前までには作成しておくと良いでしょう。

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「遺産分割協議」とは、遺言書がない場合に遺産を相続する権利を有する人たちが集まって、誰が・どの財産を・どれくらいの割合で相続するのかを話し合うことを指します。

この遺産分割協議は、財産の内訳と相続人が確定した際に行われますが、実際に一堂に会する必要はありません。電話やメールで話し合いを進めることも可能です。

ただし、遺産分割協議は相続人全員で行う必要があります。1人でも欠けている場合は、協議で決めたことは無効とされてしまうため、注意が必要です。

特に、不動産を売却して現金化し分け合う「換価分割」を行う場合は、遺産分割協議を開く必要があります。相続した不動産は、相続人の共有状態となっており、共有された不動産を売却するには所有者全員の合意が必要となるためです。

また、遺産分割協議書は相続税の申告に必要な書類の一つとなります。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められているため、遺産分割協議書は相続開始から7~8か月前までに作成しておくことが望ましいです。

遺産分割については、相続人同士のトラブルに発展することもありますが、しっかりと話し合いを行い、遺産分割協議書を作成することで円滑に進めることができます。遺産分割協議書を作成する際は、専門家のアドバイスを受けることもおすすめです。


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相続した不動産を売却する際に知っておきたい注意点

ここからは、相続した不動産を売却する際に知っておきたい注意点を、4つご紹介します。

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相続登記は代表者1名の名義にするのが無難

相続した不動産をそのまま売却する場合でも、被相続人(亡くなった人)から買主へ直接名義変更はできないため、いったんは相続人に相続登記が必要だと前述しました。
その際には、代表者を1人決めて、その人の名義に変更しておくのが無難です。
相続した不動産は、相続人全員の共有状態となっているため、遺産分割協議で取り決めた割合どおりに名義を割り当てても構いません。
ただし、その場合は売却時に売主が複数となってしまうことが問題です。
たとえば相続人が5人いた場合、売主も5人となり、売買契約書には全員の記名・押印が必要となります。
決済時にも全員の立ち会いを求められ、できなければ委任状を発行するなど手続きは煩雑になりがちです。
そのため換価分割に際しては、代表相続人に名義を寄せて手続きすると面倒を省けます。
遺産分割協議時に信頼できる人を代表者に選び、売却を進めるほうがスムーズです。

遺産分割協議書には換価分割であることを明記する

換価分割するために代表者1人に名義を寄せる場合には、換価分割であることを遺産分割協議書に明記しておくことが大切です。
名義を寄せた代表者が、得られた売却代金をほかの相続人に分配したときに、贈与とみなされるのを避けるためです。
たとえば売却で得られた3,000万円を、代表者がほかの2人の相続人に1,000万円ずつ分配した場合、その行為だけを見ると贈与したように見えてしまいます。
相続人同士では換価分割との認識であっても、それを証明できなければ、贈与税を課されても反論できません。
そうならないために、遺産分割協議書には不動産は換価分割することを明記しておくことが重要なのです。

固定資産税の支払い方法を決めておく

不動産を所有していると、毎年固定資産税が発生します。
万一不動産がなかなか売却できなかった場合には、固定資産税を支払う必要がありますが、その請求は名義人となった代表者に送付されます。
固定資産税に関しても、どのように精算するのか決めておき、遺産分割協議書に記載しておくとトラブルになりません。
固定資産税の支払いに要した費用は、不動産の売却代金から精算するようにしておくと良いでしょう。

最低売却価格を決めておく

換価分割するために相続した不動産を売却するときには、最低売却価格を決めておくことも大切なポイントです。
不動産売却においては、買主から値引きの相談があることが少なくありません。
代表者を決めていても、値引きの相談があるたびに相続人全員に連絡して合意を取りつけるのは手間と時間がかかります。
あらかじめ最低売却価格を全員で決めておき、そこまでの値下げ交渉は代表者が単独で判断できるとしておくと、取引をスムーズに進められます。
最低売却価格を割ったときだけ要相談としておけば、全員で相談する回数を最低限に抑えられるでしょう。

ChatGPTリライト後

相続した不動産を売却する場合、相続登記が必要になりますが、その際には代表者を1人決めて名義を変更することが無難です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で取り決めた割合どおりに名義を割り当ててもよいですが、売主が複数となるため手続きが煩雑になります。そこで、代表者に名義を寄せて手続きすることで、売主が1人となり手続きがスムーズになります。

しかし、代表者が得た売却代金をほかの相続人に分配する際に、贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。そこで、遺産分割協議書には換価分割であることを明記することが大切です。また、固定資産税の支払い方法や最低売却価格も決めておくことが重要です。

不動産売却においては、買主から値引きの相談があることがあります。そのたびに相続人全員に連絡して合意を取りつけるのは手間がかかります。そこで、あらかじめ最低売却価格を全員で決めておくことで、代表者が単独で値下げ交渉を判断できるようにすることが取引をスムーズに進めるポイントとなります。

相続登記や遺産分割協議など、不動産売却における手続きは複雑であるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。不動産売却は大きな金額が動くため、しっかりと準備をしておくことでトラブルを回避し、スムーズな取引を進めることができます。


まとめ

複数の相続人が相続した不動産を売却して現金を分け合うためには、遺産分割協議が必要です。
代表者に名義を寄せて売却を進めるのがスムーズですが、そのことは遺産分割協議書に明記しておくことが大切です。
相続した不動産の価値を明らかにするには、不動産会社の査定を受ける必要があります。
株式会社アダチでも、東京都新宿区にある不動産の査定に応じておりますので、お気軽にお問い合わせください。

※2024/05/08、ChatGPTテンプレート「アダチさん47号(アンチ・ワードサラダ篇:ファクトチェック付)」にて、本文をリライト及びファクトチェックを実施。

本文リライト

相続した不動産の売却には、幾つかの重要なステップが含まれます。初めに、遺言書が存在するかどうかを確認し、なければ法定相続人を確定させます。次に、相続財産目録を作成し、不動産の価値を専門家による査定で把握することが重要です。遺産分割協議を行い、相続人全員の同意が得られたら、相続登記を進め、実際に不動産会社に売却を依頼します。最終的には決済と所有権移転登記を行い、遺産分割協議に基づき現金を分配します。

特に注意すべき点としては、遺産分割協議の重要性が挙げられます。これは相続人が遺言書なしに財産をどのように分割するかを決める手続きであり、全員の合意が必要です。不動産を売却する場合、特に換価分割が行われる場合、この協議が不可欠です。遺産分割協議で決めた内容は、後のトラブルを避けるためにも、明確に文書化しておくことが推奨されます。

また、固定資産税の支払い方法の決定や、不動産の最低売却価格の設定も重要です。これにより、未来の金銭的なトラブルを避け、プロセスをスムーズに進めることができます。相続した不動産の売却は複雑なプロセスであり、法的な要件を遵守し、関連するすべての相続人と良好なコミュニケーションを保つことが成功の鍵です。

ファクトチェック

この文章のファクトチェックを実施して下さい。

ファクトチェックの結果、相続した不動産を売却する一連の流れとして提供された情報は、一般的な手順と整合性があります。特に、遺言書の確認、相続人の確定、財産目録の作成、遺産分割協議、相続登記、不動産の査定と売却に関する各ステップは、相続プロセスの基本的な要素として広く認識されています【8†source】。

ただし、具体的な手続きの詳細や必要な書類は、ケースによって異なる場合があるため、法的なアドバイスや専門家の支援を得ることが推奨されます。特に遺言書の有無や形式の確認、相続税の申告と納税のタイミングには注意が必要です【8†source】。

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