建替えたい、でも、売りたくない！定期借地権の有効活用の勧め

2022-03-15

ノウハウ

土地と建物を所有されている方で、

・土地と建物を所有している。

・建物が老朽化しているので、建替えしたい。

・建替えの資金がない。

・先祖伝来の土地は売りたくない。

といったお悩みはありませんか？

定期借地権の仕組みをうまく活用できれば、

こういったお悩みも解決できるかもしれません。

土地・建物を売却する事なく、費用を出さずに

建物の建替えを実現できるかもしれません※1。

ここでは、定期借地権の仕組み、有効活用について

説明致します。

※1：お客様が所有されている不動産の状況によります。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。

東京都新宿区にお住まいの方。東京都新宿区に不動産をお持ちの方。

不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。

普通借地権について
定期借地権とは
定期借地権の活用事例
まとめ

普通借地権について

普通借地権とは、借地借家法第2章に規定されている借地権の事で、

法定更新制度(正当事由＋法定更新)適用のあるものになります。

平成3年(1991年)以降の普通借地権※2　の場合、初回の借地期間が30年、

その更新後の借地期間が20年、さらにその更新後の借地期間が10年

となります。

借地期間が満了しても、地主側の「正当事由」※3　が無ければ、

借地期間が満了しても、借地契約が法定更新します。

さらに、借地期間が満了して借地人が土地を返還する場合、

借地人の建物買取請求権が認められていますので、

借地人は地主側へ「明渡料」を請求する事もできます。

そのため、「一度貸したら返ってこない借地権」※2　が誕生する事となり、

地主は土地を貸し渋るようになりました。

※2：旧借地借家法時代(平成3年以前)に設定された借地契約(契約期間20年)

　　の場合、法定更新により、借地人が借りようと思えば

　　ほぼ永続的に借り続ける事が可能になっています。

※3：地主側の「正当事由」ですが、裁判所の判例では、相当厳格に

　　判断される傾向にあります(ほぼ認められないです)。

弊社にて大手コンビニ事業者の依頼を受け、人生の先輩たる地権者様に

借地をお願いした事がありますが、

「土地を貸すのは、取られるのと同じ事だから」

と諭された事があります。

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定期借地権とは

定期借地権とは、平成4年(1992年)8月に施行された借地権の一種です。

普通借地権とは異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、

その後は更新できません。

「定期」とは、契約期間が満了したら、更新しないで契約が終了する、

という意味です。

借地期間により、以下の3類型に分類されています。

・一般定期借地権：５０年以上の期間の設定が必要。

・建物譲渡特約付借地権：３０年以上の期間の設定が必要。

・事業用定期借地権：１０年以上５０年未満の期間の設定が必要(事業用建物に限定)。

定期借地権の特徴は、次の通りです。

・借地期間が終了したら、必ず、土地は地主に返って来る。

・更新はしない(地主の意向により再契約は可)。

・土地を返還する時は原状(元の状態：更地)に復して返す。

　→ 借地人への「明渡料」は発生しない。

・借地期間中の土地(底地)を相続させる事は可能。

・借地権設定の際に、建物の増改築につき地主の承諾を必要とする

　「特約」を設定する事は可能。

・賃料(地代)に関して、賃料増減額請求権は排除されない。

・地代(賃料)を一括で受領した場合(前払賃料)、50年間の分割による

　税務申告が可能。

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定期借地権の活用事例

定期借地権ですが、実務上では

・一般定期借地権：５０年以上の期間の設定が必要(マンションを建築 → 分譲)

・事業用定期借地権：１０年以上５０年未満の期間の設定が必要(オフィスビル、商業施設を建築)

の2種類が活用されています。

ここでは、定期借地権の活用事例である「等価交換方式」、その他「地主による定期借地権ビジネス」

ついて記述致します。

等価交換方式

次のような特約を結ぶ事で、無料で建物を建て替える事が可能になります。

この方式を「等価交換方式」と呼びます。

① A様が土地と建物を所有。建物が老朽化するも、A様は建替え資金がありません。

　尚、A様所有の土地と建物には、容積率等に余裕があります。

② B様は、A様から土地を定期借地契約で借り、地代を全て前払いで

　 A様に支払う事にします(一括前払い地代、この時点では支払いは未実施)。

③ B様は借地上に建物を建てますが、A様は「一括前払い地代」の代わりに、

　完成後の建物の所有権の一部を取得します。

　 (もらうべき地代と建物を等価で交換するので、「等価交換」と言います。

　尚、この建物について、A様の課税は発生しません。)

　これにより、A様は無料で(出費なく)建物を建て替える事ができます。

④ 定期借地契約の終了時に、B様の所有する建物部分をA様に譲渡する旨の

　特約を結びます。

➄ 何十年後、定期借地契約の満了時、A様はビル全体の所有権を取得することになります。

　 A様は、それまでB様が所有していた建物部分を賃貸等できますし、

　土地に新たに定期借地権を設定して、建物を第三者に売却する事もできます。

地主による定期借地権ビジネス

地主様が「土地をどうしても売りたくない」とお考えになる

事情として、以下の点が考えられます。

・先祖伝来の土地

・現在事業を行っている会社の創業地

・バブル時に購入してしまい非常に高額であったため、

　現在売却してしまうと赤字が出てしまう

このような土地に定期借地権を設定する事で、地主様は

一定期間地代を受け取る事が出来ます。

また、借地期間の満了後、土地は地主様に必ず返って来ます。

土地を更地で借りた人は、賃貸借契約の終了時に、建物を取り壊して

更地にして返却するのが原則です。

しかしながら、定期借地契約で、借地期間が満了したら、あるがまま

(現状有姿)で返還するという特約を結ぶ事が出来ます。

これにより、地主様が、建物を取り壊さないで再利用する事もできます。

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まとめ

様々な事情により、所有する不動産を売却できない場合であっても、

定期借地権の仕組みを活用する事で、不動産を有効活用する事が

出来ます。

また、「定期」借地権なので、契約期間が終了すれば、所有者様へ

土地は必ず返って来ます。

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不動産にお悩みのある方は、是非、株式会社アダチにご相談下さい。

定期借地借家権プランナー(R)である弊社代表の安達が、しっかりサポート

させて頂きます。

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安達孝一

部署：本店

資格：宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、日本仲人協会　マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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