建替えたい、でも、売りたくない! 定期借地権の有効活用の勧め

2022-03-15

ノウハウ

土地と建物を所有されている方で、
・土地と建物を所有している。
・建物が老朽化しているので、建替えしたい。
・建替えの資金がない。
・先祖伝来の土地は売りたくない。
といったお悩みはありませんか?

定期借地権の仕組みをうまく活用できれば、
こういったお悩みも解決できるかもしれません。

土地・建物を売却する事なく、費用を出さずに
建物の建替えを実現できるかもしれません※1。

ここでは、定期借地権の仕組み、有効活用について
説明致します。

※1:お客様が所有されている不動産の状況によります。

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普通借地権について


普通借地権とは、借地借家法第2章に規定されている借地権の事で、
法定更新制度(正当事由+法定更新)適用のあるものになります。

平成3年(1991年)以降の普通借地権※2 の場合、初回の借地期間が30年、
その更新後の借地期間が20年、さらにその更新後の借地期間が10年
となります。
借地期間が満了しても、地主側の「正当事由」※3 が無ければ、
借地期間が満了しても、借地契約が法定更新します。

さらに、借地期間が満了して借地人が土地を返還する場合、
借地人の建物買取請求権が認められていますので、
借地人は地主側へ「明渡料」を請求する事もできます。

そのため、「一度貸したら返ってこない借地権」※2 が誕生する事となり、
地主は土地を貸し渋るようになりました。

※2:旧借地借家法時代(平成3年以前)に設定された借地契約(契約期間20年)
  の場合、法定更新により、借地人が借りようと思えば
  ほぼ永続的に借り続ける事が可能になっています。
※3:地主側の「正当事由」ですが、裁判所の判例では、相当厳格に
  判断される傾向にあります(ほぼ認められないです)。

弊社にて大手コンビニ事業者の依頼を受け、人生の先輩たる地権者様に
借地をお願いした事がありますが、
「土地を貸すのは、取られるのと同じ事だから」
と諭された事があります。

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定期借地権とは

定期借地権とは、平成4年(1992年)8月に施行された借地権の一種です。
普通借地権とは異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、
その後は更新できません。
「定期」とは、契約期間が満了したら、更新しないで契約が終了する、
という意味です。

借地期間により、以下の3類型に分類されています。
・一般定期借地権:50年以上の期間の設定が必要。
・建物譲渡特約付借地権:30年以上の期間の設定が必要。
・事業用定期借地権:10年以上50年未満の期間の設定が必要(事業用建物に限定)。

定期借地権の特徴は、次の通りです。
・借地期間が終了したら、必ず、土地は地主に返って来る。
・更新はしない(地主の意向により再契約は可)。
・土地を返還する時は原状(元の状態:更地)に復して返す。
 → 借地人への「明渡料」は発生しない。
・借地期間中の土地(底地)を相続させる事は可能。
・借地権設定の際に、建物の増改築につき地主の承諾を必要とする
 「特約」を設定する事は可能。
・賃料(地代)に関して、賃料増減額請求権は排除されない。
・地代(賃料)を一括で受領した場合(前払賃料)、50年間の分割による
 税務申告が可能。

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定期借地権の活用事例

定期借地権ですが、実務上では
・一般定期借地権:50年以上の期間の設定が必要(マンションを建築 → 分譲)
・事業用定期借地権:10年以上50年未満の期間の設定が必要(オフィスビル、商業施設を建築)
の2種類が活用されています。

ここでは、定期借地権の活用事例である「等価交換方式」、その他「地主による定期借地権ビジネス」
ついて記述致します。

等価交換方式

次のような特約を結ぶ事で、無料で建物を建て替える事が可能になります。
この方式を「等価交換方式」と呼びます。

① A様が土地と建物を所有。建物が老朽化するも、A様は建替え資金がありません。
  尚、A様所有の土地と建物には、容積率等に余裕があります。
② B様は、A様から土地を定期借地契約で借り、地代を全て前払いで
  A様に支払う事にします(一括前払い地代、この時点では支払いは未実施)。
③ B様は借地上に建物を建てますが、A様は「一括前払い地代」の代わりに、
  完成後の建物の所有権の一部を取得します。
  (もらうべき地代と建物を等価で交換するので、「等価交換」と言います。
   尚、この建物について、A様の課税は発生しません。)
  これにより、A様は無料で(出費なく)建物を建て替える事ができます。
④ 定期借地契約の終了時に、B様の所有する建物部分をA様に譲渡する旨の
  特約を結びます。
➄ 何十年後、定期借地契約の満了時、A様はビル全体の所有権を取得することになります。
  A様は、それまでB様が所有していた建物部分を賃貸等できますし、
  土地に新たに定期借地権を設定して、建物を第三者に売却する事もできます。

地主による定期借地権ビジネス

地主様が「土地をどうしても売りたくない」とお考えになる
事情として、以下の点が考えられます。
・先祖伝来の土地
・現在事業を行っている会社の創業地
・バブル時に購入してしまい非常に高額であったため、
 現在売却してしまうと赤字が出てしまう
このような土地に定期借地権を設定する事で、地主様は
一定期間地代を受け取る事が出来ます。
また、借地期間の満了後、土地は地主様に必ず返って来ます。

土地を更地で借りた人は、賃貸借契約の終了時に、建物を取り壊して
更地にして返却するのが原則です。
しかしながら、定期借地契約で、借地期間が満了したら、あるがまま
(現状有姿)で返還するという特約を結ぶ事が出来ます。
これにより、地主様が、建物を取り壊さないで再利用する事もできます。

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まとめ

様々な事情により、所有する不動産を売却できない場合であっても、
定期借地権の仕組みを活用する事で、不動産を有効活用する事が
出来ます。
また、「定期」借地権なので、契約期間が終了すれば、所有者様へ
土地は必ず返って来ます。

相続、離婚、アンガーマネジメントで、お悩みの方。
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定期借地借家権プランナー(R)である弊社代表の安達が、しっかりサポート
させて頂きます。


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安達孝一

部署:本店

資格:宅地建物取引士、定期借地借家権プランナー、 2級ファイナンシャルプランニング技能士、 日本アンガーマネジメント協会認定アンガーマネジメントコンサルタント、 日本仲人協会 マリッジアドバイザー

日々、情熱・魂(ゲミュート)・鋼鉄の意志で生きています。

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